การซื้อคอนโดมือสองเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม แต่หลายคนอาจไม่ทราบว่านอกจากราคาซื้อขายแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องคำนึงถึง โดยเฉพาะค่าโอนคอนโดมือสอง บทความนี้จะแนะนำวิธีคำนวณค่าโอนคอนโดมือสองอย่างละเอียด เพื่อให้คุณสามารถวางแผนการเงินได้อย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจซื้อ
ทำความเข้าใจเรื่องค่าโอนคอนโดมือสองก่อนซื้อ
ก่อนที่จะเริ่มคำนวณค่าโอนคอนโดมือสอง เราควรทำความเข้าใจว่าค่าโอนคืออะไร และทำไมจึงมีความสำคัญ ค่าโอนคอนโดมือสอง คือค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ซึ่งประกอบด้วยค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่ต้องจ่ายให้กับหน่วยงานราชการ การเข้าใจเรื่องนี้จะช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้ดีขึ้นและหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด
ขั้นตอนการโอนบ้าน โอนคอนโด
การโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดเป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อและผู้ขายควรทำความเข้าใจขั้นตอนการโอนบ้าน โอนคอนโดเพื่อให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย ในบทความนี้ เราจะแนะนำขั้นตอนหลักในการโอนบ้านและคอนโด พร้อมทั้งเอกสารที่จำเป็นและข้อควรระวังต่าง ๆ เพื่อให้คุณสามารถเตรียมตัวได้อย่างมั่นใจ
เตรียมเอกสารให้พร้อม
การเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญในกระบวนการโอนคอนโดมือสอง เพราะการเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนจะช่วยให้กระบวนการโอนเป็นไปอย่างราบรื่นและรวดเร็ว สำหรับเอกสารที่ต้องเตรียมประกอบด้วย
- บัตรประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย
- ทะเบียนบ้านของผู้ซื้อและผู้ขาย
- สัญญาซื้อขาย
- โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ห้องชุด
- หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
- เอกสารการขอสินเชื่อจากธนาคาร (ถ้ามี)
เจ้าหน้าที่ทำการประเมิน
หลังจากยื่นเอกสารครบถ้วน เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง โดยพิจารณาจากราคาซื้อขายจริงและราคาประเมินของทางราชการ โดยใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ ขั้นตอนนี้รวมถึงการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และสัญญาซื้อขาย เปรียบเทียบราคา และคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเป็นขั้นตอนสำคัญที่จะกำหนดค่าโอนคอนโดมือสองและค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการโอนคอนโด
ชำระค่าธรรมเนียม
เมื่อทราบยอดค่าโอนคอนโดมือสองและค่าธรรมเนียม ภาษีแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระเงินค่าโอนคอนโดมือสองตามส่วนที่ตกลงกันไว้ การชำระเงินอาจทำได้หลายวิธี เช่น การจ่ายเงินสด การโอนเงินผ่านธนาคาร หรือการใช้แคชเชียร์เช็ค ควรเตรียมการให้พร้อมเพื่อให้กระบวนการโอนเสร็จสิ้นโดยเร็ว และอย่าลืมขอใบเสร็จรับเงินเพื่อเป็นหลักฐานการชำระค่าธรรมเนียมด้วย การชำระค่าธรรมเนียมอย่างถูกต้องและครบถ้วนเป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่การโอนกรรมสิทธิ์จะเสร็จสมบูรณ์
ค่าโอนคอนโดมือสองและค่าธรรมเนียมมีอะไรบ้าง
การซื้อคอนโดมือสองเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลดี ราคาไม่แพงเกินไป แต่ก่อนตัดสินใจ ผู้ซื้อควรทราบถึงค่าโอนคอนโดมือสอง และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องนอกเหนือจากราคาห้องชุด ทั้งค่าโอนคอนโดมือสองและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ซึ่งอาจส่งผลต่องบประมาณโดยรวม มาดูกันว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องเตรียมไว้
ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าโอนคอนโดมือสองหรือค่าธรรมเนียมการโอนคือค่าใช้จ่ายหลักในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสอง โดยปกติจะคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า อย่างไรก็ตาม ในปี 2567 รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น คอนโดราคา 2 ล้านบาทจะเสียค่าธรรมเนียมการโอนเพียง 200 บาท แต่คอนโดราคา 4 ล้านบาทจะเสียค่าธรรมเนียม 80,000 บาท
ค่าจดจำนอง
สำหรับผู้ที่ต้องกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อคอนโด จะต้องจ่ายค่าจดจำนองด้วย โดยปกติจะคิดในอัตรา 1% ของวงเงินกู้ แต่ในปี 2567 รัฐบาลได้ลดอัตรานี้เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมการโอนหรือค่าโอนคอนโดมือสอง ตัวอย่างเช่น หากกู้เงิน 2 ล้านบาท จะเสียค่าจดจำนองเพียง 200 บาท แต่ถ้ากู้ 4 ล้านบาท จะเสียค่าจดจำนอง 40,000 บาท การลดอัตรานี้ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อได้อย่างมาก
ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ตัวอย่างเช่น คอนโดราคา 2 ล้านบาท จะเสียค่าอากรแสตมป์ 10,000 บาท ค่าใช้จ่ายนี้มักจะเป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย แต่ในบางกรณีอาจมีการตกลงแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาจะต้องเสียภาษีเงินได้จากการขายคอนโด โดยคำนวณจากราคาขายหักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด อัตราภาษีจะขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สินและมูลค่าของเงินได้ การคำนวณทำได้โดยคำนวณเงินได้สุทธิ หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง คำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า แล้วคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ภาษีนี้เป็นความรับผิดชอบของผู้ขายและต้องชำระ ณ วันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
นอกจากค่าโอนคอนโดมือสองการซื้อขายคอนโดยังต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ขายถือครองคอนโดไม่ถึง 5 ปี หรือไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี โดยคิดในอัตรา 3.3% ของราคาขาย อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายเข้าเงื่อนไขการยกเว้น จะไม่ต้องเสียภาษีนี้ ตัวอย่างเช่น คอนโดราคา 2 ล้านบาท ถือครอง 3 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 66,000 บาท ภาษีนี้เป็นภาระของผู้ขายและมีผลกระทบอย่างมากต่อการตัดสินใจขายคอนโดในระยะเวลาอันสั้น
การซื้อ-ขายคอนโดมือสอง ใครต้องจ่ายค่าธรรมเนียมส่วนใดบ้าง
การซื้อขายคอนโดมือสองมีค่าใช้จ่ายหลายส่วนทั้งค่าโอนคอนโดมือสอง และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ซึ่งจะมีทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบร่วมกัน แต่อย่างไรก็ตาม การแบ่งความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถต่อรองกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย บางครั้งอาจมีโปรโมชันจากโครงการหรือธนาคารที่ช่วยรับภาระค่าใช้จ่ายบางส่วนให้ ดังนั้น ผู้ซื้อควรศึกษาและเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ข้อตกลงที่เป็นประโยชน์ที่สุด สำหรับค่าใช้จ่าย
- ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% โดยปกติจะแบ่งจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่สามารถตกลงกันได้ตามความเหมาะสม
- ค่าจดจำนอง มักเป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อ เนื่องจากเป็นผู้กู้เงินจากธนาคาร
- ค่าอากรแสตมป์ โดยทั่วไปผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบ
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ หากถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี
- ค่าภาษีเงินได้ ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ
วิธีคำนวณค่าโอนคอนโดมือ
การคำนวณค่าโอนคอนโดมือสองเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจ เพื่อประเมินค่าใช้จ่ายทั้งหมดและหลีกเลี่ยงการถูกเอาเปรียบ โดยค่าใช้จ่ายจะแตกต่างกันขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองทรัพย์ของผู้ขาย ซึ่งแบ่งเป็นสองกรณี คือ ถือครองไม่เกิน 5 ปี และถือครองเกิน 5 ปี
- ตัวอย่างการคำนวณกรณีผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี
- คอนโดมูลค่า 5,000,000 บาท
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (ลดเหลือ 0.01% ตามนโยบายรัฐปี 2567) 500 บาท
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%: 165,000 บาท
- รวมค่าใช้จ่าย 165,500 บาท
- หากผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งจ่ายคนละครึ่ง ผู้ซื้อจะต้องจ่าย 82,750 บาท
- ตัวอย่างการคำนวณกรณีผู้ขายถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี
- คอนโดมูลค่า 5,000,000 บาท
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (ลดเหลือ 0.01% ตามนโยบายรัฐปี 2567): 500 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% 25,000 บาท รวมค่าใช้จ่าย 25,500 บาท
- หากผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งจ่ายคนละครึ่ง ผู้ซื้อจะต้องจ่าย 12,750 บาท
สรุป
การซื้อคอนโดมือสองนั้นมีค่าใช้จ่ายหลายส่วนที่ต้องคำนึงถึงนอกเหนือจากราคาซื้อขาย ยังมีค่าโอนคอนโดมือสองและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ การเข้าใจและคำนวณค่าใช้จ่ายเหล่านี้ล่วงหน้าจะช่วยให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถวางแผนการเงินได้อย่างรอบคอบ ลดความเสี่ยงจากค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด และช่วยให้การตัดสินใจซื้อขายเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น นอกจากนี้ การติดตามนโยบายและมาตรการส่งเสริมจากภาครัฐก็เป็นสิ่งสำคัญที่อาจช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้อย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาคอนโดมือสองทำเลดี ๆ ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาสัย หรือซื้อเพื่อลงทุน ProperMu เป็นแพลตฟอร์มที่น่าสนใจ เพราะมีฐานข้อมูลคอนโดที่หลากหลายและครอบคลุมทุกทำเลสำคัญ ProperMu ช่วยให้คุณสามารถเปรียบเทียบและเลือกคอนโดที่เหมาะสมได้อย่างลงตัว
