โฉนดที่ดินคืออะไร
คือ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฏหมายที่ดิน รวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฏหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน สิทธิการซื้อขายที่ดิน สิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฏหมาย
ประเภทโฉนดที่ดินต้องรู้ ก่อนซื้อ-ขาย-โอน
โฉนดที่ดินนั้นมีหลายประเภท สามารถสังเกตได้จากตราครุฑด้านบนหัวโฉนด ซึ่งสามารถจำแนกได้ง่ายๆตามสีของตราครุฑ ซึ่งที่ดินแต่ละประเภทนั้นเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป บางชนิดสามารถซื้อ ขาย โอน จดจำนองได้ตามปกติ แต่บางชนิดไม่สามารถซื้อ ขาย โอน ได้เลยยกเว้นเป็นมรดกให้ลูกหลานเท่านั้น วันนี้ ProperMu จะพามารู้จักว่าที่ดินนั้นมีประเภทอะไรบ้าง เพื่อที่จะได้เข้าใจ และวิเคราะห์การซื้อขายที่ดินที่ได้อย่างหมดกังวล
โฉนดที่ดิน 4 ประเภท
ประเภทที่ 1 โฉนดที่ดินตราครุฑสีแดงหรือนส.4
โฉนดที่ดิน นส.4 คือ ใบแสดงว่าผู้ถือครองโฉนดที่ดินเป็นผู้มีสิทธิ์เต็มเงื่อนไขในการดำเนินการใช้โฉนดตามกฎหมาย เป็นโฉนดที่ดินที่พบเห็นได้ทั่วไป สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เงื่อนไขการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์โฉนดครุฑสีแดง คือจะต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินตามพื้นที่เท่านั้น
โดยความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน น.ส.4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสารด้านบนทางขวาของเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน
โฉนดครุฑแดง นอกจากโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ. ยังมี น.ส.4 ก. ซึ่งเป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่ากว่า น.ส.4 จ.
ประเภทที่ 2 โฉนดที่ดินตราครุฑสีเขียวหรือนส. 3 ก
โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. คือ ใบแสดงการรับรองทำประโยชน์ที่ดิน ที่ไม่ใช่โฉนดที่ดินและกรรมสิทธิ์ มีการทำรังวัด ดูระวางที่ดิน รูปถ่ายทางอากาศได้ โฉนดประเภท น.ส.3 ก นี้ สามารถนำไปจำนองกับธนาคารได้แม้ไม่ใช่โฉนดแสดงกรรมสิทธิ์ แต่มีความเสี่ยงสูงที่ดินนี้ถูกยึดไปได้หากเจ้าของปล่อยรกร้าง มิได้ทำประโยชน์ใด ๆ ในที่ดินนั้น ๆ
โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ได้ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น สามารถยื่นเรื่องได้ที่สำนักงานที่ดินสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการเปลี่ยนโฉนดที่ดิน น.ส. 3 ก. ให้เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ตามหลักวิชาแผนที่ โดยทำการตรวจสอบและออกโฉนดที่ดินตามชื่อที่ปรากฏใน น.ส. 3 ก. เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ซึ่งมีผลให้ น.ส. 3 ก. ถูกยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ผู้มีชื่อโฉนด/ทายาทต้องมารับโฉนดที่ดินเอง
ประเภทที่ 3 โฉนดที่ดินตราครุฑสีดำหรือนส. 3/นส. 3 ข
โฉนดที่ดิน น.ส.3 ข. คือ ใบรับรองการทำประโยชน์ที่ดิน โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่เรียบร้อยแล้ว แต่ได้รับสิทธิ์ครอบครองอย่างเดียว ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น เป็นใบที่แสดงเป็นเจ้าของอย่างไม่เป็นทางการ ตัวที่ดินจะยังไม่ได้รับการรังวัดและรูปถ่ายจากทางอากาศ และไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง
ประเภทที่ 4 โฉนดที่ดินตราครุฑสีน้ำเงินหรือส.ป.ก.4-01
ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารที่ออกให้เจ้าของมีสิทธิในการทำ “เกษตรกรรม” บนพื้นที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน หรือออกเป็นโฉนดในภายหลังได้ แต่สามารถแบ่งตกทอดเป็นมรดกสู่ทายาทต่อไปได้* และทายาทก็จะต้องทำเกษตรกรรมบนที่ดินนั้นเท่านั้น
โฉนดที่ดินตราครุฑสีน้ำเงินหรือส.ป.ก.4-01 สามารถให้ผู้อื่นเช่าเพื่อการเกษตรได้* ซึ่งหนังสือชนิดนี้เป็นหนังสือที่ออกให้กับผู้ที่มีฐานะยากจน ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ ไม่สามารถนำไปจำนองได้ (ยกเว้นโครงการที่ระบุว่าสามารถใช้ ส.ป.ก.4-01 เป็นประกันได้ )
เมื่อไม่ต้องการแล้วสามารถคืนให้กับรัฐได้ แต่ถ้าทำผิดเงื่อนไข หรือไม่ได้นำพื้นที่ไปทำการเกษตรจริงอาจถูกยึดคืนได้
ProperMu หวังเป็นยิ่งว่าบทความในวันนี้จะช่วยให้เพื่อนๆเข้าใจความหมายของโฉนดที่ดินประเภทต่างๆได้ไม่มากก็น้อยนะครับ
