เห็นข่าวฮอตๆ ในวงการอสังหาฯ เกี่ยวกับการปล่อยเช่าคอนโดผ่าน Airbnb กันใช่ไหมคะ? หลายคนอาจสงสัยว่า แล้วมันผิดกฎหมายตรงไหน? วันนี้เราจะมาเคลียร์ให้ชัด ว่าทำไมการปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวันหรือระยะสั้นถึงสร้างปัญหาในไทย และคุณจะสามารถปล่อยเช่าคอนโดได้แบบไหนบ้าง? ที่ถูกกฎหมาย ไปดูกันเลยค่ะ!
การปล่อยเช่าคอนโด Airbnb ในไทยมีแบบไหนบ้าง?
ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจกันก่อนว่า การปล่อยเช่าคอนโดในไทยนั้นหลักๆอยู่ 2 แบบ
- ปล่อยเช่าระยะสั้น (Short-Term Rental) คือ ปล่อยเช่าคอนโดผ่านแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb, Booking.com หรือ Agoda โดยที่ผู้เช่าพักไม่เกิน 30 วัน
- ปล่อยเช่าระยะยาว (Long-Term Rental) คือ การปล่อยเช่าคอนโดแบบเป็นสัญญารายเดือนหรือรายปี
แล้วปัญหาอยู่ตรงไหน?
การปล่อยเช่าระยะยาวนั้นไม่มีปัญหาอะไร แต่การ ปล่อยเช่าระยะสั้น รายวัน ที่เป็นปัญหาทางกฎหมายในไทย! 😱
ข้อดี-ข้อเสีย ของการปล่อยเช่าคอนโดระยะยาวและระยะสั้น
เปรียนเทียบให้เห็นชัดๆกันหมัดต่อหมัดว่าข้อดีและข้อเสียของการปล่อยเช่าระยะสั้นและระยะยาวต่างกันอย่างไร
ข้อดี
- แน่นอนว่าได้กำไรมากขึ้นต่อคืน สามารถตั้งราคาค่าเช่าสูงกว่าการปล่อยเช่าระยะยาว และในช่วง High Season อาจได้กำไรเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว
- ควบคุมการใช้ห้องได้มากกว่า สามารถเข้าตรวจสอบสภาพห้องได้บ่อยไม่เหมือนระยะยาวเพราะไม่ต้องกังวลเรื่องผู้เช่าอยู่ยาวแล้วไม่ดูแลห้อง
- เข้าถึงกลุ่มลูกค้าหลายประเภท นักท่องเที่ยว ชาวต่างชาติ นักธุรกิจที่มาพักระยะสั้น
- เจ้าของสามารถเลือกช่วงเวลาที่อยากปล่อยเช่าเองได้
ข้อเสีย
- ผิดกฎหมายในไทย (ถ้าไม่มีใบอนุญาต)ตาม พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 หากปล่อยเช่ารายวันโดยไม่มีใบอนุญาตถือว่าผิดกฎหมาย
- ค่าดูแลและค่าทำความสะอาดสูง ต้องจ้างแม่บ้านมาทำความสะอาดหลังแขกออกจากห้องค่าซ่อมแซมจากการใช้งานบ่อยอาจสูงกว่าการปล่อยเช่าระยะยาว
- อาจเกิดปัญหากับลูกบ้านและนิติบุคคลคอนโด
มีผู้เข้าพักหมุนเวียนตลอดเวลา อาจทำให้เกิดเสียงดังหรือปัญหาความปลอดภัย หลายคอนโดมีข้อห้ามในการปล่อยเช่าระยะสั้น - ไม่มั่นคงทางรายได้
หากไม่มีแขกเข้าพักก็ไม่มีรายได้และรายได้ขึ้นอยู่กับช่วงฤดูกาลและสถานการณ์เศรษฐกิจ
ข้อดี-ข้อเสีย ของการปล่อยเช่าคอนโดระยะยาว (Long-Term Rental)
ข้อดี
- รายได้มั่นคงทุกเดือน ได้ค่าเช่าคงที่ทุกเดือน ระยะยาว ไม่ต้องกังวลว่าห้องจะว่าง ไม่ต้องนั่งหาลูกค้าใหม่ทุกวัน
- ไม่ต้องดูแลห้องถี่ๆลดภาระค่าทำความสะอาดและค่าซ่อมบำรุงและ ผู้เช่ามีแนวโน้มดูแลห้องมากกว่าผู้เข้าพักระยะสั้น
- ไม่ผิดกฎหมาย การปล่อยเช่าระยะยาว (มากกว่า 30 วัน) ถูกต้องตามกฎหมาย
- ลดความเสี่ยงจากปัญหานิติบุคคลคอนโด นิติบุคคลและลูกบ้านมักไม่ค่อยมีปัญหากับผู้เช่าระยะยาว
ข้อเสีย
- ค่าเช่าต่อเดือนต่ำกว่าการปล่อยเช่าระยะสั้น รายได้อาจน้อยกว่าการปล่อยเช่ารายวัน
- แก้ไขสัญญาเช่ายาก หากเจอผู้เช่าที่ไม่ดี อาจต้องใช้เวลานานกว่าจะยกเลิกสัญญาได้
- ห้องอาจเสียหายจากการใช้งานระยะยาว ผู้เช่าที่อยู่เป็นปีอาจทำให้ห้องเสื่อมโทรมได้
🚨 ทำไม ปล่อยเช่าคอนโด Airbnb กรุงเทพ ถึงมีปัญหา?
แม้ว่า Airbnb จะเป็นแพลตฟอร์มยอดนิยม แต่การปล่อยเช่าผ่าน Airbnb ในกรุงเทพฯ กลับเป็นปัญหาใหญ่ เพราะ...
-
ขัดกับกฎหมายโรงแรม
ปัญหามันคือ คอนโดที่ปล่อยเช่า รายวัน เพราะกฎหมายให้ปล่อยเช่าขั้นต่ำ 30 วันหรือ1 เดือนนั่นเอง พอคนมาปล่อยเช่ารายวันเพราะได้ค่าห้องที่สูงกว่าจึงเป็นประเด็นในสังคมปัจจุบัน
2.กระทบความเป็นอยู่ของลูกบ้านคนอื่น
คนที่อาศัยอยู่ในคอนโดอาจได้รับผลกระทบจากแขกที่เข้าพักบ่อยๆ ทำให้เกิดปัญหา. ความปลอดภัยและความเป็นส่วนตัว
3.นิติบุคคลคอนโดไม่อนุญาต
หลายคอนโดมีระเบียบชัดเจนว่าไม่ให้ปล่อยเช่าระยะสั้น หากฝ่าฝืนอาจโดนฟ้องร้องหรือถูกปรับ
4. อาจโดนเจ้าหน้าที่ตรวจสอบและปรับเงิน
มีหลายกรณีที่เจ้าของห้องโดนปรับเพราะปล่อยเช่าผ่าน Airbnb โดยไม่ได้รับอนุญาต
กฎหมายคอนโด ที่เกี่ยวกับ การปล่อยเช่าคอนโด
แล้วกฎหมายอะไรบ้างที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าคอนโดในไทย
🔹 พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547
- ระบุว่า หากปล่อยเช่าระยะสั้น (ต่ำกว่า 30 วัน) โดยไม่มีใบอนุญาต ถือว่าผิดกฎหมาย
🔹 พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522
- นิติบุคคลของคอนโดสามารถกำหนดระเบียบห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นได้
🔹 กฎหมายท้องถิ่นของแต่ละจังหวัด
- บางพื้นที่ เช่น พัทยา เชียงใหม่ อาจมีมาตรการเข้มงวดเกี่ยวกับการปล่อยเช่าระยะสั้นเพิ่มเติม
วิธีปล่อยเช่าคอนโดที่ทำได้ (ไม่ผิดกฎหมาย)
แล้วเราควรทำวิธีไหนล่ะ ที่จะปล่อยเช่าคอนโดแบบไม่ให้มีปัญหาตามมาได้ มาดูวิธีที่ถูกต้องและปลอดภัยกันเลย
1. ปล่อยเช่าระยะยาว (มากกว่า 30 วัน)
การปล่อยเช่าคอนโดแบบรายเดือนหรือรายปี เป็นวิธีที่ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ต้องกลัวเรื่องข้อจำกัดทางกฎหมาย
2. เช็คข้อบังคับผ่านนิติบุคคลของคอนโด
บางคอนโดมีบริการให้ปล่อยเช่าผ่านระบบของนิติบุคคล ซึ่งจะถูกต้องตามกฎหมายและไม่กระทบผู้อยู่อาศัยคนอื่น และ เช็คข้อบังคับอาคารชุดคอนโด และมติเจ้าของร่วมคอนโดว่ามีข้อห้ามไม่ให้ปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน หรือรายสัปดาห์หรือไม่ ส่วนใหญ่จะมีข้อห้ามเพราะผิดกฎหมายและรบกวนความเป็นอยู่ของลูกบ้านก็ควรทำตาม และหยุดปล่อยเช่าแบบรายวัน หรือรายสัปดาห์ทันที
3. ปล่อยเช่าคอนโดให้กับกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ
เช่น ชาวต่างชาติที่มาทำงานระยะยาว นักศึกษา หรือคนทำงานที่ต้องการเช่าระยะยาว และเจ้าของห้องต้องแจ้งกองตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงนับจากเวลาเข้าพักด้วย
4. เช็คข้อจำกัดของการปล่อยเช่าให้ดี
อย่าปล่อยเช่าเกิน 4 ห้องต่อ 1 ชื่อเจ้าของ และลองติดต่อกระทรวงมหาดไทยว่าถ้าเราต้องการทำเรื่องแจ้งตามข้อ 1 ของกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551 เพื่อให้เข้าข้อยกเว้นว่าไม่เป็น "โรงแรม" เราต้องทำอย่างไรบ้าง
ตัวอย่างประเภทของอสังหาที่ปล่อยเช่าใน Airbnb ได้
1. พูลวิลล่า (Pool Villa)
พูลวิลล่าอยู่ในหมวดที่พักแบบบ้านพักตากอากาศ ซึ่งแตกต่างจากคอนโด พูลวิลล่าส่วนใหญ่มักขอ ใบอนุญาตโรงแรม หรืออยู่ในพื้นที่ที่อนุญาตให้ปล่อยเช่าแบบรายวันได้ และตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่รบกวนลูกบ้าน เช่น พัทยา หัวหิน เขาใหญ่
2.โฮมสเตย์ (Homestay)
โฮมสเตย์สามารถปล่อยเช่าได้หาก จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายกฎหมายไทยมี ข้อยกเว้นสำหรับที่พักขนาดเล็ก (ไม่เกิน 4 ห้อง และ 20 คน) ให้สามารถปล่อยเช่าได้โดยไม่ต้องมีใบอนุญาตโรงแรม
สรุป: ถ้าอยากปล่อยเช่าคอนโด ต้องรู้กฎหมาย!
การปล่อยเช่าคอนโดผ่าน Airbnb อาจฟังดูเป็นไอเดียที่ดี แต่ในไทยยังมีกฎหมายที่เข้มงวดเกี่ยวกับการปล่อยเช่าระยะสั้น ทางที่ดีคือ ปล่อยเช่าระยะยาว หรือหากต้องการปล่อยเช่าระยะสั้น ต้องขอใบอนุญาตให้ถูกต้อง และเชคกฎหมายให้ดีว่าอะไรทำได้ ไม่ได้บ้าง ใครอยากจะ ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ต้องศึกษาให้ดี อยากปล่อยเช่าบ้านหรือคอนโด ต้องเตรียมความพร้อมด้านใดบ้าง ความเสี่ยงที่ต้องยอมรับจากการปล่อยเช่าคอนโด ถ้าศึกษาข้อมูลอย่างดีแล้วค่อยตัดสินใจกันนะคะ
📢 คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการปล่อยเช่าผ่าน Airbnb
❓ ปล่อยเช่าคอนโดผ่าน Airbnb ได้ไหม?
➡️ ได้ ถ้าปล่อยเช่าเกิน 30 วัน หรือได้รับใบอนุญาตโรงแรม
❓ โฮมสเตย์ต้องขอใบอนุญาตไหม?
➡️ หากเป็นที่พักขนาดเล็ก (ไม่เกิน 4 ห้อง และ 20 คน) อาจได้รับ ข้อยกเว้นไม่ต้องมีใบอนุญาตโรงแรม แต่ต้องจดทะเบียนกับกรมการท่องเที่ยว
